Гостиничный рынок России заждался инвесторов

21-03-2019

Активность инвесторов на российском гостиничном рынке, в том числе, столичном, очень низкая. С 2008 года по 2018 было заключено 15 сделок на 4 тыс. номеров и общую сумму около $2 млрд. Получается, что на российском рынке ежегодно совершается всего полторы сделки. Об этом сообщила журналистам глава департамента гостиничного бизнеса и туризма компании Cushman & Wakefield Марина Смирнова. Правда, как отметила эксперт, эта статистика не учитывает недавние сделки с московскими гостиницами «Пекин » и «Центральная».

По словам партнера департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марины Усенко, в Европе гостиничные проекты составляют всего 5,8% от объема инвестиций в коммерческую недвижимость, однако размер вложений в этот сектор растет из года в год.

Гостиницы относятся к высокодоходным объектам недвижимости, они вторые по доходности среди коммерческой недвижимости и наименее волатильны. Например, ставки доходности для Москвы составляют 6-7%, для Петербурга – 8-9%. Наиболее перспективными с точки зрения инвестиций в гостиницы среди региональных рынков считаются города-миллионники, которые принимали матчи ЧМ – Екатеринбург , Сочи , Казань .

Тем не менее, зарубежного капитала катастрофически не хватает. Это связано как с геополитической ситуацией, так и особенностями самого рынка. Как правило, зарубежные инвесторы рассматривают трофейные объекты. К таким сделкам можно отнести покупку «Пекин а».

Иностранные инвесторы – это в первую очередь Китай и Корея, это суверенные фонды, которые смотрят на крупные инвестиции. При этом нельзя сказать, что Китай занимает значимую инвестиционную долю на российском гостиничном рынке. В Европу китайцы вкладывают гораздо больше, а Россию они скорее рассматривают как возможность совершать знаковые сделки.

Среди иностранного капитала наиболее значимую роль для российского рынка гостиниц играют инвесторы из стран СНГ и бывших стран СССР (Белоруссия, Казахстан, Азербайджан ). Россию (в первую очередь – Москва и Петербург). Они рассматривают его как основную площадку ведения бизнеса, здесь они имеют возможность получать более высокий доход, чем в своих странах.

При этом для российского рынка большой проблемой остается морально устаревшие гостиницы – наследие советского прошлого. По оценкам Cushman & Wakefield, на конец прошлого года гостиничный рынок современного стандарта Москвы включал в себя около 20,1 тыс номеров, это примерно четверть всего номерного фонда столицы.

«В Москве устаревшие объекты занимают до 30-60% рынка, это, как правило, гостиницы большой вместимости», – отметила Марина Смирнова. Старый номерной фонд, по ее словам, безусловно, лакомый кусок, за которым инвесторы с большой охотой наблюдают последние 15 лет. «Но с ним никто не хочет расставаться задешево», – добавила она.

Инвестор должен купить этот объект за большую сумму, а потом еще вложить в его реновацию немало средств. Кроме этого, как правило, из старого объекта нельзя сделать гостиницу больше трех звезд. Получается, что подсчитать капитализацию таких объектов сложно. Если речь идет не о гостиницах с эксклюзивной локацией и историей. Поэтому реновация гостиниц интересна инвесторам, но только если они продаются по цене ниже рынка. Однако эпоха, когда с такими активами легко расставались, закончилась.